Trong lĩnh vực bất động sản, cụm từ “tay không bắt giặc” được dùng để chỉ cách một số doanh nghiệp nắm được dự án lớn mà không cần nhiều vốn tự có. Họ làm điều này thông qua việc vay ngân hàng, sử dụng các “chiêu” tài chính và linh hoạt trong chuyển nhượng để xoay vòng vốn. Cách làm này giúp họ mở rộng quỹ đất nhanh chóng, nhưng đi kèm với đó là những rủi ro pháp lý và tài chính rất lớn nếu không kiểm soát chặt chẽ.

Bước đầu tiên, doanh nghiệp sẽ tìm kiếm những dự án đang được rao bán, đặc biệt là các dự án khó thanh khoản hoặc chủ đầu tư cần tiền gấp. Khi đó, họ thương lượng để mua với giá thấp hơn, thường kèm theo điều kiện thanh toán nhanh. Ví dụ, một dự án chào bán 250 tỷ có thể được chốt ở mức 220 tỷ nếu bên mua thanh toán ngay. Mức giá “hời” này tạo thuận lợi rất lớn cho bước vay vốn ngân hàng sau đó.

Sau khi đạt được thỏa thuận, doanh nghiệp chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ, có thể chỉ vài tỷ đồng, để giữ chỗ và có giấy tờ chứng minh giao dịch. Khoản đặt cọc này là “chìa khóa” để họ hoàn thiện hồ sơ vay vốn ngân hàng, bởi nó cho thấy đã có cam kết mua bán rõ ràng. Tiếp đó, họ lập kế hoạch chi tiết về khai thác dự án, bán hàng và trả nợ để nộp cho ngân hàng.

Trong hồ sơ vay, doanh nghiệp nhấn mạnh tiềm năng của dự án, kế hoạch kinh doanh rõ ràng, cũng như phương án trả nợ bằng dòng tiền từ khách hàng mua sản phẩm. Nhờ phương án khả thi, ngân hàng thường sẵn sàng giải ngân phần lớn khoản vay. Nhờ vậy, doanh nghiệp chỉ cần vốn tự có rất nhỏ nhưng đã có thể nắm quyền kiểm soát dự án.

Khi đã đứng tên dự án, doanh nghiệp có thể chọn hai hướng khai thác. Một là chuyển nhượng nhanh hoặc thực hiện các thương vụ M&A để bán lại dự án, thu lợi từ phần chênh lệch. Hai là tự phát triển dự án, triển khai xây dựng, mở bán và dùng doanh thu để trả nợ ngân hàng. Thực tế, nhiều đối tác còn thích những dự án đã được vay vốn sẵn vì họ có thể dễ dàng kế thừa khoản vay.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, khi việc bán hàng bị chậm, một số doanh nghiệp còn sử dụng chiêu gọi là “bán nhà cho ngân hàng” để xoay vốn. Họ nhờ người thân hoặc nhân viên đứng tên vay để mua chính sản phẩm của dự án. Hợp đồng mua bán này được dùng làm giấy tờ vay vốn ngân hàng. Doanh nghiệp hỗ trợ người đứng tên vay trả lãi thấp (khoảng 5–7%/năm) để họ yên tâm. Khi có khách hàng thật, họ sẽ giải chấp và sang tên lại. Thực chất, đây là cách “mượn” ngân hàng giữ hộ tài sản tạm thời, giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng thường đàm phán điều kiện thanh toán linh hoạt với chủ dự án. Nếu cam kết thanh toán nhanh, họ dễ được giảm giá, từ đó càng dễ vay ngân hàng hơn và giảm lượng vốn tự có cần bỏ ra ban đầu.

Tuy nhiên, mô hình “tay không bắt giặc” cũng có nhiều rủi ro tiềm ẩn. Lãi suất ngân hàng cao có thể tạo áp lực trả nợ lớn nếu sản phẩm không bán được. Những thủ thuật như vay hộ hay chuyển nhượng lòng vòng cũng dễ dẫn đến rắc rối pháp lý. Khi thị trường chững lại, doanh nghiệp có thể mất khả năng xoay vốn và sụp đổ nhanh chóng. Đặc biệt, khi các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được siết chặt, những “khe hở” pháp lý trước đây sẽ không còn dễ dàng để tận dụng.

Tóm lại, “tay không bắt giặc” từng giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản phất lên nhanh chóng nhờ tận dụng đòn bẩy tài chính. Nhưng đây là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt dòng tiền, rủi ro sụp đổ là rất cao. Trong bối cảnh pháp lý ngày càng chặt chẽ, doanh nghiệp buộc phải minh bạch hơn, quản trị tài chính tốt hơn và dựa vào năng lực thật sự thay vì chỉ trông vào vay nợ.